Как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости

 

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2019 году: алгоритм переоценки, какие документы необходимы, в судебном порядке. Как узнать откуда берётся кадастровая стоимость объектов недвижимости? Мы расскажем, что такое в целом, кадастровая стоимость, меняется ли она ежегодно и в чём особенности такой стоимости жилья для физических лиц.

Содержание

Как формируется КС

Чтобы понять, почему и как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами, нужно учесть, какие факторы влияют на этот процесс. К ним относится:

  • местонахождение объекта;
  • состав и качественные характеристики;
  • площадь;
  • наличие построек на участке и их возраст;
  • целевое назначение земли;
  • развитость и состояние окружающей инфраструктуры;
  • перспективы и планы развития населенного пункта, в котором находится объект;
  • возможность улучшения;
  • рыночные показатели.

Если собственник сомневается, может ли меняться кадастровая стоимость квартиры, следует внимательно проанализировать свое жилье с учетом перечисленных выше параметров. Некоторые из них, вроде площади и местонахождения, останутся неизменными. Другие же, например, перспективы развития и состояние инфраструктуры, могут измениться и в результате повысить или понизить цену объекта.

Нужно помнить, что цена недвижимого имущества периодически пересматривается. И если человек планирует продавать свою квартиру, то, возможно, с этим стоит подождать или, наоборот, поторопиться. Ведь каждая построенная рядом станция метро, дорога и больница повысят цену имущества. А закрытие школы или перенос автостанции уменьшат его стоимость.

Особенности изменения стоимости земельного участка

Существуют нюансы того, как меняется кадастровая стоимость земельного участка. Порядок и частоту проверки, на основании которой определяется цена земли, устанавливают местные органы власти. От того, насколько тщательно она будет осуществлена, зависит и частота проведения последующих оценок.

Минимальный срок – три года, но в среднем пересмотр КС земли производится один раз в пять лет. Нарушать регламент, установленный в регионе, нежелательно, поскольку это может повлечь необходимость в проведении оценочных мероприятий уже на федеральном уровне.

При наличии веских оснований в промежутке между переоценками возможен пересмотр цены в индивидуальном порядке.

Внеочередная проверка может проводиться в силу причин, значительно влияющих на ценность недвижимости, например, в связи с возведением нового инфраструктурного объекта или произошедшими техногенными или природными авариями.

Больше информации содержится в статье «Переоценка кадастровой стоимости земельного участка».

Как рассчитать сумму налога при изменении КС объекта

За недвижимое имущество, которое находится в собственности, нужно платить налог. При определении его размера КС объекта является базовым основанием. Чтобы понять, как повлияет ее изменение на сумму, подлежащую уплате, нужно выяснить, как результат оценки в принципе сказывается на налогообложении.

Формула расчета налога проста:

Сн=Кс х Стн – Ап – Нв

В ней

  • Сн – сумма налога;
  • Кс – кадастровая стоимость объекта;
  • Стн – налоговая ставка, которая составляет 0,1 % от стоимости имущества;
  • Ап – уже внесенные авансовые платежи;
  • Нв – налоговый вычет за объект площадью 20 м2.

Таким образом, цена недвижимости прямо влияет на размер налога, подлежащего уплате: чем она выше, тем больше сумма налога, и наоборот.

Как узнать КС недвижимости

Существует несколько способов узнать цену объекта. Для этого, например, можно посетить сайт Росреестра, с которого перейти на публичную карту. На ней нужно отыскать свой участок и нажать на него кнопкой мыши. После этого появится следующая информация:

  • размеры и площадь надела;
  • назначение;
  • наличие обременений;
  • кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Также можно оформить запрос в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуги. Для частного лица выдача справки обойдется в 450, для предприятия – в 600 рублей. На это уйдет 3-5 5 дней.

Пошаговое руководство находится в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Может ли измениться цена объекта недвижимости?

Цена жилья, которая определена специалистом и внесена в государственный реестр, может подвергаться изменениям. Здесь все находится в зависимости от инфляции и насколько поменялась стоимость недвижимости. Таким образом, по прошествии некоторого времени данные, имеющиеся о недвижимости, становятся неактуальными.

Важно! Чтобы не было проблем с оценкой квартиры, рекомендуется при любой сделке с квартирой обращаться в МФЦ за выпиской из кадастра.

Кто может ее поменять и как часто это допускается?

Кадастровая стоимость жилья может быть изменена, как собственником недвижимого имущества, так и местной властью. Оцениваться такая недвижимость должна каждые 5 лет. Но это, как минимум, а вот на вопрос, как часто это можно делать, в законе ответа нет. Поэтому местные власти имеют все основания по своей инициативе производить оценку и переоценку.

Как изменить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость может меняться. Законодательно предусматривается, что рассматриваемый показатель в  определённые промежутки времени должен устанавливаться заново. Для кадастровой стоимости такой период определяется в пять лет.

Государственные органы имеют возможность по собственному усмотрению инициировать подобную переоценку недвижимости, и в некоторых регионах её проводят ежегодно.

Субъектами осуществления перемены кадастровой стоимости могут выступать как органы местной власти, так и сами собственники. В первом случае оценка проводится тогда, когда об этом будет принято решение  непосредственно органами власти, главное правило – промежуток времени между оценками не менее пяти лет. Собственник также может по своему усмотрению изменить кадастровую стоимость.

Рекомендуем ознакомиться:Что значит и от чего зависит кадастровая стоимость жилья

Для этого ему предлагается два основных метода:

  1. Административный. В этой ситуации собственник может обратиться в комиссию, которая создается только при Росреестре. Сделать это можно в течение шести месяцев, а в случае отказа единственным решением будет подать заявление в суд.
  2. Судебный. За счет подачи заявление в суд кадастровая стоимость меняется, так как производится государственная переоценка. Однако такая процедура занимает много времени, до полугода, и предполагает крупные денежные затраты.

Независимо от того, какой способ выбран при изменении кадастровой стоимости, необходимо понимать критерии, по которым и меняется показатель кадастровой стоимости.

К ним относят следующее:

  • площадь и категория недвижимого имущества;
  • тип использования недвижимости, который был разрешен;
  • характеристики качества;
  • инфраструктура, ее усовершенствование и развитие;
  • показатели рынка недвижимости.

Главным критерием является последний из них. Органам власти не нужно искать причин, по  которым они решают провести переоценку.

Изменение кадастровой цены в основном всегда зависит от того, какие показатели на самом рынке. Обычно они меняются каждый год, что дает возможность менять и кадастровую стоимость.

Помимо местных органов  и сами собственники могут ссылаться на представленные выше критерии, чтобы провести переоценку.  При этом возможны нарушения в виде занижения стоимости объекта, что повлечет за собой уплату всех налогов, которых удалось избежать. Также возможна и другая ситуации, при которой госорганы завысили стоимость. Выход будет один – провести самостоятельную переоценку стоимости.

Самой частой проблемой собственников при перемене кадастровой стоимости является уплата налога, точнее сказать, его перерасчёт и определения момента, с которого он будет исчисляться.

На этот счет выделяют несколько основных положений:

  • в случае, когда кадастровая стоимость и сам налог меняются до того, как налоговый период истек, то исчисляться он будет с момента принятия этих изменений;
  • в случае, когда права на объект возникают или наоборот прекращаются после пятнадцатого числа месяца и до него, налог, соответственно, оплачивается или не оплачивается за целый месяц.

При любых решениях  налоговых органов, которые затрагивают и даже нарушают права граждан, можно обращаться с обжалованием в вышестоящие органы, а также суды, так как нередко завышенные кадастровые цены влекут за собой такие же завышенные налоги.

Объекты недвижимости, облагаемые налогом на имущество

В соответствии со ст. 401 НК РФ объектом налогообложения является следующее имущество, расположенное на территории муниципальных образований:

  • жилой дом;
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершённого строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение.

Многие муниципальные образования налоговой базой рассматривают кадастровую стоимость объектов недвижимости, которая, зачастую, значительно превышает инвентаризационную и, даже в некоторых случаях, рыночную стоимость. Читайте также статью: «Как узнать кадастровую стоимость квартиры?».

Фото 1

Как формируется этот показатель?

Перед тем как производить оценку необходимо учитывать определенные показатели, как индивидуальные, так и общие. Госоценка отличается тем, что адекватные методики используются далеко не всегда, важные показатели нивелируются. При оценке объекта учитывается следующее:

  • где находится недвижимость;
  • размеры;
  • в каком году построена;
  • в каком состоянии находится;
  • какие при строительстве были задействованы материалы;
  • оценивается окружающая дом инфраструктура;
  • улучшения неотделимого характера;
  • прочие показатели.

Некачественную оценку проводят не только представители государственных структур, но оценочных организаций. Очень важно чтобы стоимость была адекватной экономике в определенном субъекте, в стоимости должно отражаться реальное состояние рынка недвижимости в определенном регионе.

Смотрите видео о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости:

При каких условиях это возможно?

Переоценить оценку квартиры по инициативе собственника недвижимого имущества можно в двух случаях:

  1. Когда кадастровая стоимость жилья производилась первоначально, то были использованы недостоверные данные.
  2. На ту дату, когда производилась оценка, рыночная стоимость данной недвижимости была заведомо другой.

Если брать во внимание практические случаи, то собственнику жилья придется в двух случаях заниматься одним и тем же: доказывать, что при оценке его жилья были допущены ошибки.

Ошибки могут быть техническими (определенные данные были занесены не в ту строку или просто была допущена описка при проведении такой процедуры). А ещё дело может быть в том, что определенные характеристики или рыночные качества жилья при проведении оценки были истолкованы неверным образом.

Как часто проводится оценка КС


Собственников земли и жилья должно интересовать, как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Зная этот порядок, они легко определят, является ли пересмотр цены плановым.

Порядок, сроки проведения и лиц, ответственных за проведение плановой оценки имущества, определяют органы местной власти. Периодичность оценочных мероприятий составляет 3-5 лет.

Внеплановая переоценка может осуществляться по инициативе собственника при наличии достаточных причин.

В соответствии с законом, переоценка не может проводиться реже одного раза в 5 лет. Поскольку предельное допустимое значение не устанавливается, допускается повторение процедуры по желанию собственников.

Однако, в соответствии со ст. ФЗ № 135, в общих случаях ее нельзя проводить чаще, чем один раз в три года. Следовательно, то, как часто может меняться стоимость недвижимости, зависит от решения органа исполнительной власти или законодательства конкретного субъекта Федерации.

Итак, оценка осуществляется не чаще раза в три года. Для городов федерального значения этот срок составляет один раз в два года.

После утверждения результатов кадастровой оценки выводы инженера отправляются в территориальное подразделение Росреестра для внесения данных в ЕГРН.

Каждый собственник недвижимости должен следить за ценой имущества, поскольку власти некоторых субъектов Федерации могут каждый год изобретать поводы для увеличения налоговых поступлений путем поднятия ставки или увеличения КС нежвижимости в результате плановой оценки. А от достоверности данных зависит размер налоговых выплат.

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, в том числе и жилья. Разработаны стандарты такой оценки, рекомендации по их применению сосредоточены в таких документах федерального уровня, как Приказы Минэкономразвития РФ:

  • от № 358;
  • от № 297;
  • от № 611;
  • от № 508.

Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4).

Такая оценка проводится Федеральной службой гос. реестра.

Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно.

Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод.

На государственном уровне принимается решение о необходимости выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости, составляют список из этих объектов. Оценщики отбираются на основе тендеров, победители которых получают право заключить договора на выполнение расчетов оценки.

Специалисты по оценке определяют конечную сумму, готовят отчет о кадастровой стоимости объекта недвижимости и передают материалы на экспертизу в органы исполнительной власти.

Только после проверки правильности использованных методов эти результаты утверждаются и могут быть использованы в базах ГКН.

Собственника жилья в известность не ставят, эти расчеты производятся в рамках федеральной программы, рассчитанной на срок до 2020 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения также нужна и будет проводиться, если сведения об этом объекте внесены в гос. реестр.

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

  • изучает документы относительно недвижимости;
  • выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
  • подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

  1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
  2. Перенос участка в новую категорию.
  3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».

Причины переоценки недвижимости

Существует два основания для изменения цены недвижимого имущества. Пересчитывается кадастровая стоимость в случае переоценки объекта и при внесении правок в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переоценка объекта происходит по инициативе:

  • его владельца;
  • лиц, которые планируют заключить сделку в отношении недвижимости;
  • органа власти, если объект находится в его собственности.

Начать процедуру можно посредством обращения в специально созданные местными органами власти комиссии либо в судебные органы. Основаниями служат:

  • недостоверные данные в документах;
  • несоответствие полученного результата рыночной цене;
  • применение недопустимых методик расчета.

При обращении нужно приложить документы, обосновывающие справедливость требований заявителя.

Правки вносятся в следующих случаях:

  • во время постановки объекта на учет были поданы недостоверные данные;
  • решение суда предписывает внесение правок в базу данных.

Детальнее об особенностях процедуры можно узнать из материала «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости».

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Итак, что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, которая зафиксирована в ГКН, и при получении выписки из Росреестра будет указана именно она.

Эта стоимость должна быть в идеале максимально приближена к сумме рыночной оценки.

Понятие, методы и подходы определения, все нюансы относительно кадастровой стоимости жилья регламентируются такими законодательными актами:

  • Закон от N 237-ФЗ;
  • Закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ;
  • Закон от г. №135-ФЗ «Об оценочной…».

Все объекты, зарегистрированные в ГКН, подлежат обсчету на предмет определения именно этой стоимости квартиры, дома, комнаты.

Чтобы узнать реестровую оценку своей недвижимости, нужно обратиться в кадастровую палату Росреестра с заявлением о выдаче справки. В этом документе будет указана не только сумма, но и дата ее внесения в ГКН – это немаловажно.

Что такое кадастровая стоимость, узнаете из видео:

Фото 2

Расчёт кадастровой стоимости

При осуществлении расчёта кадастровой цены необходимо обращать внимание на важные факторы. Они влияют на её определение, так как зависят и от особенностей самого объекта, и от внешних обстоятельств.  В первую очередь необходимо обращать внимание на средние цены за один квадратный метр. Суммы в данном случае будут зависеть от специфики региона.  Еще один важный момент – год, когда дом был построен. Именно данные факторы помогут определить показатели, необходимые для фиксации кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта больше всего зависит от региона его размещения.

Ещё одним важным показателем считается коэффициент, который в каждом отдельном субъекте будет отличаться. Он зависит от расположения недвижимости, цены на её квадратный метр. Для того чтобы правильно применить имеющиеся сведения о состояние недвижимости на рынке, лучше всего обращаться  к независимым оценщикам, что имеет право сделать любой гражданин. Данная процедура позволит максимально точно установить кадастровую стоимость недвижимого имущества для дальнейшей его реализации.

Рекомендуем ознакомиться:Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

На практике при проведении оценочной деятельности, которая и позволяет вывести кадастровую стоимость, выделяют три основных способа:

  1. Сравнительный метод. В этом случае достаточно определить цену аналогичного имущества, выявить стоимость за один квадратный метр, установить год постройки и особенности района. За счет сравнения одного объекта с другим и будет выявлена кадастровая цена. Так как используются специальные коэффициенты, принятые в регионах, то этот метод самый точный и всегда учитывает особенности отдельного территориального субъекта.
  2. Затратный метод. В данной ситуации будут учитываться фактически расходы, которые были понесены в процессе создания конкретно определенного объекта недвижимости. Такой способ неточный и используется при незавершённых строительных работах.
  3. Доходный метод. Этот способ специфический, поскольку применяется только тогда, когда первые два использоваться не могут. В данном случае цена будет определяться с учетом данных об обслуживании объекта и его аренде.

Также следует сказать о расчете налога на недвижимость, так как он напрямую зависит от правильно определённой кадастровой стоимости.

Для того чтобы рассчитать налог, который должен уплачиваться, достаточно воспользоваться формулой: кадастровая стоимость умноженная на площадь объекта и на налоговую ставку. Итоговая сумма и будет налогом на недвижимое имущество.

При этом необходимо помнить о вычетах, которые предоставляются в зависимости от вида недвижимости. Чем больше площадь, тем выше налог, соответственно, вычеты представляют собой конкретное количество квадратных метров, которые граждане могут вычесть из общей площади. В случае, когда устанавливается налог на квартиру, вычет будет составлять двадцать квадратных метров.

Где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Для этого необходимо ввести кадастровый номер объекта недвижимости, после чего появится информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости и дате определения данной стоимости.

От чего зависит?

Реестровая стоимость находится в прямой зависимости от таких факторов:

  1. материалов, использованных при возведении здания;
  2. Возраста строения и степени его износа;
  3. Района расположения;
  4. Площади и пр.

Процесс определения суммы не включает выезда на место, поэтому индивидуальные отличия каждого из объектов оказываются неучтенными (давность проведения ремонта, качество и стоимость материалов отделки, состояние и ценовой уровень сантехнических приборов и пр.).

Выходит, что квартиры с одинаковой площадью в одном доме будут иметь одинаковую реестровую стоимость, хотя одна из них не ремонтировалась с момента сдачи дома в эксплуатацию, а другая – недавно отремонтированная, ухоженная, укомплектованная дорогим импортным сантехническим оборудованием.

Не может быть учтено и такое обстоятельство, например, как нахождение прямо под окнами площадки для мусорных баков или иного вида, который может подпортить впечатление и сбить цену.
Назвать реестровую оценку совершенной нельзя, и теоретически она должна быть чуть ниже рыночной, но на практике встречаются разные соотношения этих величин.

При обсчете реестровой цены нежилого помещения важную роль могут сыграть еще и такие факторы:

  • востребованность функционального назначения;
  • престижность;
  • степень комфортности;
  • привлекательность для инвесторов;
  • возможность перепрофилирования, и пр.

Если это здание зрелищное, или торговое, культурного назначения, то имеет значение индивидуальность и стиль оформления, а также дизайнерские решения интерьера.

Для определения цены таких помещений используется метод массовой оценки, когда проводятся аналогии между сходными объектами, расположенными в одном районе, и за основу берутся недавно выполненные расчеты.

Рыночная стоимость более точна, так как учитывает степень привлекательности объекта как предмета покупки и рассматривает индивидуальность недвижимости в качестве рычага управления ценой.

При наличии хорошего ремонта, узаконенной перепланировки, добавившей квартире комфортности, рыночная цена резко вырастет по сравнению со стоимостью запущенного, неухоженного объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Закон предполагает, что кадастровая стоимость  — показатель, который определяется путем расчетов, проводимых государственным органом, и обозначает стоимость квартиры на рынке недвижимости. При этом важно отличать её от рыночной стоимости. Последняя в свою очередь определяет ту цену, которая будет формироваться с учётом и объекта недвижимости, и земельного участка, на котором он находится.

В первую очередь определять кадастровую цену необходимо при совершении сделок с недвижимостью, так как без неё нельзя будет продать или купить квартиру. Также она важна при расчёте налогов на жильё.

При этом, определяя кадастровую стоимость, необходимо учитывать несколько факторов:

  • расположение квартиры вплоть до этажа, а также её площадь;
  • особенности района, где находится квартира;
  • качество дома, материал, использовавшийся при строительстве, общие характеристики объекта.

Нередко при заключении договора купли-продажи возникает вопрос цены, так как многие пытаются занизить стоимость и сделать её меньше, чем кадастровая.

Законом не запрещено устанавливать любую цену, однако в итоге могут возникнуть сомнения относительно того, законна сделка или нет.

Говоря о необходимости определения кадастровой стоимости, можно определить несколько случаев, когда данные показатели должны рассчитываться в обязательном порядке:

  • совершение сделок с жильем, его продажа, покупка и так далее;
  • при расчёте налога на получаемое наследство;
  • при осуществлении полной оплаты налога на имущество;
  • в случае получения кредита и определения залога по нему;
  • при установлении тарифов на оплату коммунальных услуг.

Обойтись без определения кадастровой стоимости нельзя. Раньше этим вопросом занималось БТИ, но из-за того, что цены получались слишком низкими, было принято решение перейти на установление кадастровых цен, на которые и следует опираться при совершении сделок с недвижимостью, а также операций с налогами на неё.

Влияет или нет заниженная цена на налог при купле-продажи недвижимости?

В 2019 году были введены изменения, которые имеют отношения ко всем, кто желает продать квартиру:

  • Если человек владеет квартирой больше 5 лет, то такая недвижимость налогом не облагается. Раньше такой срок был меньше — всего 3 года. Понятно, что уплата НДФЛ в этом случае осуществляется с принятием во внимание кадастровой стоимости квартиры.
  • При расчете налога НДФЛ используется формула, в ней задействована кадастровая стоимость жилья. Учитывая эту норму, возможность продавцов влиять на размер НДФЛ за счет снижения стоимости квартиры ограничена. Но если квартира будет продаваться по цене ниже кадастровой стоимости, то налоговая нагрузка на её владельца станет в значительной степени меньше.
Справка. Этот аспект требует повышенной внимательности, поскольку квартиры, купленные в 2019 году, могут быть освобождены от налоговой выплаты только в 2021 году.

А на современном рынке недвижимости 5 лет — это значительный срок. Если продажа недвижимости будет осуществляться по такой величине, то налоговая база существенно меняется. Для примера можно взять продажу квартиры в Москве, где налоговая разница может быть в 100000 рублей и более.

Вывод — если продавать квартиру по маленькой цене (ниже кадастровой стоимости), то платить налоги можно будет меньше, причем процентов на 10-50. Здесь дело ещё и в том, что существует такая норма недвижимости, когда объективные требования рынка во внимание не принимаются.

Например, квартира может быть в далеко не самом лучшем состоянии, но из-за того, что она находится в хорошем районе или имеет большую площадь, её кадастровая стоимость будет значительно выше её реальной стоимости. И это повлечет за собой значительное увеличение налоговых выплат.

Если брать во внимание реальность, то такая цена большого количества квартир является завышенной. Это объясняется несколькими факторами:

  1. При увеличении такой стоимости увеличиваются налоги для владельцев недвижимости.
  2. Такое нововведение было осуществлено во время кризиса, по причине которого, стоимость недвижимости резко упала, а вот нормы кадастра остались прежними, то есть завышенными.

Таким образом, продавцы недвижимости нередко сталкиваются с тем, что фактически низкая кадастровая стоимость их недвижимости на деле является в несколько раз завышенной.

Особенно это характерно для Москвы, здесь при расчете берутся во внимание следующие факторы:

  • численность населения города (общая);
  • какой уровень доходов у населения (средний показатель);
  • сколько стоят объекты недвижимости, находящиеся по соседству.
Фото 3

Как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Согласно ст. Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) «Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка».

Если в случае превышения кадастровой стоимости над инвентаризационной у собственников, как правило, вопросов практически не возникает, то в случае превышения кадастровой стоимости над рыночной – у собственников имущества возникает желание её оспорить. Читайте также статью: «Перечень облагаемого по кадастровой стоимости имущества».

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно?

Нет, ежегодно эта цифра меняться не может. В ст. 11 Закона от 3 июля 2019 г. №237-ФЗ указано, что срок проведения следующей реестровой оценки находится во временном отрезке от 3-х до 5-ти лет, а в городах федерального масштаба – один раз в два года, и не чаще (но это не затрагивает сроков проведения внеочередной оценки).

Для чего она нужна?

С . 2015 г. Законом №284-ФЗ от изменены условия обложения налогом имущества физ. лиц: теперь этот налог будет рассчитываться, исходя из величины кадастровой стоимости жилья, так как инвентаризационная цена объектов недвижимости перестала быть актуальной (этот показатель в десятки раз меньше реестровой).

Кадастровая стоимость нужна по каждому объекту для возможности взимать имущественный налог в соответствии с п.1 ст. 402 НК РФ.

Причины, служащие поводом для переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости

Поводом для переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости могут являться:

Пример 1. Кадастровая стоимость жилого дома Пестерева П.П. г. определена в размере 370 546 рублей. По оценке специалистов по недвижимости рыночная стоимость данного объекта недвижимости в августе 2019 г. не превышает 260 000 рублей.

Данная разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости не может служить поводом для оспаривания кадастровой стоимости, т.к. определение кадастровой и рыночной стоимости производилось в разное время.

Переоценка кадастровой стоимости в судебном порядке

Согласно ст. 245 КАС РФ как физические, так и юридические лица вправе обращаться в суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости подаётся в суд не позднее 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Ответчиком в суде в данном случае будет выступать орган, определивший кадастровую стоимость объекта недвижимости.

На что она влияет?

Цифра кадастровой стоимости отражается, прежде всего, на размере налога на недвижимость.

Также сумма такой оценки влияет на:

  1. Определение размера налогов при любом пользовании граждан своим недвижимым добром – купле-продаже, наследовании, дарении, ипотеке и пр.
  2. Величину арендной платы.
Предпочтение отдано именно реестровой стоимости потому, что ее определение контролируется государственными органами, а рыночной – частными оценщиками.

При продаже недвижимости важно знать, как будет рассчитываться налог.

Если сумма покупки, зафиксированная в договоре купли-продажи, окажется меньше, чем кадастровая стоимость, тогда налог возьмут с суммы, равной 70% от этой реестровой цены (к кадастровой стоимости применят коэффициент 0,7).

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravovdom.ru/ocenka/kak-chasto-meniaetsia-kadastrovaya-stoimost.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/kak-chasto-menyaetsya.html
  • https://zhiloepravo.com/kadastr/stoimost/kak-chasto-ustanavlivaetsya.html
  • http://online-buhuchet.ru/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/
  • https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/gkn/kd-stoimost-nedvig
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий