Что можно сделать с неприватизированной квартирой

 

Неприватизированная квартира: права проживающих в ней отличаются от прав жильцов, являющихся собственниками недвижимости. Каким образом?. Продажа неприватизированной квартиры. Можно ли это осуществить. Правила, способы и особенности оформления сделки. Можно ли произвести обмен такой жилой недвижимости

Обмен неприватизированной квартиры

Обменять неприватизированное жилье возможно. Естественно, имеются особенности, которые требуется учитывать:

  • жилое помещение, на которое будет осуществляться обмен, должно быть также неприватизированным;
  • жилая площадь должна быть равнозначной друг другу.

Нужно собрать полный комплект документов, чтобы подать на обмен в органы государственной власти:

  1. паспорт;
  2. заявление о предоставлении обмена;
  3. согласие нанимателей с обеих сторон, которое заверено нотариально;
  4. договор найма;
  5. разрешение на сделку.

Условно сделку можно разделить на несколько этапов:

  1. Поиск неприватизированного жилья на обмен.
  2. Сбор письменного согласия на обмен со всех жильцов, прописанных на данной жилплощади.
  3. Получение одобрения на эту процедуру у муниципального образования города.
  4. Оформление договора и регистрация на новом месте.

Существует несколько нюансов, при которых обмен законодателем не разрешен, если:

  • здание одной из сторон планируют сносить в ближайшее время;
  • в квартире необходим капитальный ремонт с изменением планировки;
  • у одного из собственников неизлечимое хроническое заболевание;
  • на жилье наложен арест.

Права жильцов

Неприватизированная квартира – жилая площадь, которая находится в собственности государства, то есть наймодателя. Благодаря договору социального найма жилец, то есть наниматель, имеет возможность и законное право пользоваться им.

Жилищный кодекс РФ – документ, который регулирует и определяет права и обязанности нанимателей, а также членов семьи, прописанных вместе с ними на этой жилплощади. Жилец, он же наниматель, обязан содержать ее в благоприятном состоянии нести за это ответственность. Он обладает следующими правами:

  • непосредственно проживать в ней;
  • прописывать родственников, членов семьи или иных лиц при наличии согласия проживающих с ним жильцов, достигших совершеннолетия, при этом на каждого из них общая площадь жилья должна быть не менее 6 кв. м. согласно Жилищного кодекса, который устанавливает социальные нормы;
  • сдавать в субаренду временным жильцам, обеспечивая им совместное проживание;
  • обменивать на равнозначную другую жилплощадь.

У нанимателя и прочих жильцов разные права и обязанности на неприватизированное жилье. Распоряжаться полностью по собственному усмотрению такой нельзя, так как она является муниципальной собственностью.

Правила прописки несовершеннолетнего ребенка

Для детей, которые не достигли совершеннолетия, местом жительства считается то, где прописаны их родители. В случае, когда те живут по отдельности, ребенка прописывают там, где он находится большую часть времени. То есть, к тому родителю, с которым он фактически живет.

Процедура прописывания на жилой площади, на которой проживает его отец или мать, в том числе неприватизированной, несовершеннолетнего ребенка не требует согласия как самого нанимателя, так и прочих совместно проживающих с ним совершеннолетних жильцов.

Ограничения действий с квартирой

Наниматели неприватизированного жилья сталкиваются с рядом ограничений и невозможностью совершения определенных действий с квартирой, таких как:

  • продаж;
  • сдача в аренду (целиком);
  • передача по наследству.

Такая квартира переходит в полное владение государства в случае, если из нее выписываются все жильцы, что может произойти по следующим причинам:

  • переезд;
  • смерть.

Стоит учитывать, что если в ней прописан один жилец, то при его выписке он сразу же теряет права на эту жилплощадь.

При выселении

Кроме того, государство имеет право выселить гражданина из муниципальной квартиры по ряду причин:

  1. Необоснованное отсутствие платежей за коммунальные услуги, задолженность по которым превышает срок в полгода. В данном случае нанимателя вместе с остальными членами семьи, проживающими в этой квартире, посредством суда выселяют в иное помещение по договору социального найма (ДСН), а именно в общежитие.
  2. Нарушение нанимателем и прочими проживающими на жилой неприватизированной площади прав соседей, использование квартиры в иных, не отвечающих нормам законодательства, целях. При этом сначала жильцам делается официальное предупреждение. Если после него действия, приведшие к такому положению вещей, не будут приостановлены, жильцов выселяют без предоставления альтернативной площади.

В случае, если проживающих в неприватизированной квартире вынужденно выселяют по причине сноса здания, признания его аварийным и прочим аналогичным поводам, государство обязано предоставить нанимателю и прочим прописанным другое благоустроенное жилье, о чем сказано в Жилищном кодексе РФ.

Наиболее частой из все причин является задолженность по коммунальным платежам. Тогда как если квартира была бы приватизирована, сделать это было бы невозможно. Максимум, что могло бы произойти – это временное отключение воды или света до той поры, пока задолженность не будет погашена.

После смерти нанимателя

Если умирает единственный наниматель и прописанный в неприватизированной квартире жилец, то она сразу же переходит в собственность муниципалитета. И иные заинтересованные лица не имеют права проживать на этой жилплощади. Тем не менее существуют нормы, гарантирующие проживание:

  • получившим полномочия жить на ней по решению суда;
  • членам семьи умершего, ранее проживавших совместно с ним;
  • вселенным квартиросъемщиком нетрудоспособных граждан, с которыми велось совместное хозяйство.

Выше перечисленные категории лиц имеют право оформить договор социального найма на свое имя, что гарантирует Жилищный кодекс. Но для этого необходимо, чтобы их данные имелись в изначальном варианте договора, а также чтобы остальные члены семьи и прочие равные им в правах лица дали на то свое согласие. Также обязательно согласование с органом, представляющим интересы наймодателя – государства, в чьей собственности находится помещение.

Фото 1

Если есть долги по коммунальным услугам

Будет непросто найти покупателя, который захочет переплачивать за квартиру, поэтому продавцу лучше снизить цену.

Чтобы осуществить сделку, можно пойти двумя путями:

  • Договориться с покупателем о выдаче аванса, который пойдёт на оплату долгов, затем – приватизации. Только после этого выплачивается основная сумма. Для этого оформляется договор, который затем заверяется нотариально.
  • Обратиться в риэлтерскую компанию. Агентство может согласиться помочь вам погасить долги за определённое вознаграждение. Оно возьмётся за поиск покупателя, выплатой по накопленным обязательствам и приватизацией квартиры. Для этого агентство действует по доверенности продавца, закреплённой в договоре об оказании услуг.

К примеру, если у вас есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то риэлтерская фирма могут отправить гарантийное письмо в департамент ЖКХ, обещая погасить весь долг после оформления права собственности жилплощадь.

Законодательное регулирование вопроса

Согласно законодательству РФ, неприватизированная квартира является собственностью не жильцов, а государства или муниципалитета.

Известно, что продать недвижимость имеет право только собственник. Не приватизировав жилую площадь, человек не имеет право ей распоряжаться. Поэтому продать такую жилплощадь в стандартном порядке не получится.

Сделки с неприватизированным жильём предусмотрены Жилищным законодательством, а с приватизированным – регулируются ГК.

Но всё же есть несколько выходов. Самым популярным является предварительная приватизация квартиры с последующей продажей. Оформить право собственности могут все жильцы, прописанные в жилплощади. Есть и другие способы, которые не предусмотрены на законодательном уровне, но и не являются нарушение.

Права жильцов при выселении


Государство должно предоставить нанимателю иное благоустроенное жилье, если дом, где находится неприватизированная квартира, подлежит сносу, признан аварийным и прочее (ст. 85 ЖК).
Если наниматель беспричинно не оплачивает коммунальные услуги (в частности, имеет задолженность более чем за 6 месяцев) его вместе с проживающими членами семьи могут выселить через суд в другое помещение по договору социального найма (общежитие). Если наниматель и члены его семьи нарушают права соседей или не следят должным образом за состоянием своей квартиры (используют помещение в иных целях), государство (наймодатель) делает предупреждение. Если наниматель продолжает «свою деятельность», государство вправе выселить таких жильцов, не предоставляя им никакого помещения (ст. 90-91 ЖК).

Размен неприватизированной квартиры

Размен неприватизированной жилплощади осуществляется по той же процедуре, что и обмен. Хотя под разменом подразумевают деление жилого помещения с большей площадью на несколько квартир с меньшим метражом. Обмен осуществляется на жилье, которое также не является приватизированным. Если производится размен, то требуется получить подписи от каждого совершеннолетнего гражданина, подать документацию из органа опеки о согласии, если имеются несовершеннолетние дети.

Особенности муниципального жилья

Приватизация представляет собой такой процесс, когда гражданин переоформляет на себя квартиру, принадлежащую муниципалитету, то есть входящую в государственную собственность. Конечно, некоторые варианты жильё не подлежат приватизации, но об этом сообщается заранее, в остальных же ситуациях ограничений нет, несмотря на то, что последствия такого пользования всё же имеются. Например, приватизированная квартира не является совместно нажитым имуществом. Говоря же о неприватизированных помещениях, то их главное отличие в том, что они не принадлежат гражданину.

Если квартира не приватизирована, то она будет находиться в полном владении конкретного муниципального образования. Есть свои плюсы подобного варианта пользования жильём, так как гражданин заключает соглашение о социальном найме и живёт в квартире без ограничений. Более того, его не могут выселить и просто выгнать на улицу. Кроме того, закон даёт возможность ответить на вопрос, как разменять неприватизированную квартиру. Достаточно её поменять, а именно осуществить размен неприватизированной квартиры, заручившись поддержкой и разрешением органа власти.

Право на участие в приватизации даётся лишь один раз. Однако если ранее квартира приватизировалась лицом, то повторно стать участник соглашения о социальном найме на другую квартиру оно имеет право.

В случае обмена, который также возможен, квартира может достаться другим нанимателям. Закон не запрещает таким образом осуществлять оборот неприватизированных квартир, главное, всегда получать согласие на то собственника, а именно муниципалитета. При этом необходимо помнить и о том, что лицо, выступающее нанимателем, после подписания договора имеет право всю жизнь проживать в квартире, выселить его нельзя, только если не будут выявлены нарушения с его стороны. Подобной возможностью будут обладать также его дети, супруги и родители.

Рассматриваемый режим пользования жильём также разрешает жить в тех квартирах, что не подлежат приватизации.

Закон точно указывает, какие жилые помещения не могут стать объектом приватизации: Рекомендуем ознакомиться:Отказ от доли в приватизированной квартире
  1. Квартиры, которые находятся в доме аварийного состояния, что подтверждается официальной документацией.
  2. Если дом относится к памятникам архитектуры, то квартира в нём не может перейти в частную собственность.
  3. Комнаты в общежитиях также не будут объектами приватизации, их можно купить, но только при условии, что всё здание уже находится в частном владении.

Приватизируются только те объекты, что не имеют подобных запретов. Не стоит забывать и о согласии муниципалитета, который пусть и обязан принять заявку на приватизацию, но всё же имеет право отказать в ней при наличии на то оснований.

Последствия отсутствия приватизации жилья

Фото 3

Помимо перечисленных выше ограничений по использованию неприватизированной квартиры, существуют также дополнительные последствия и сложности для нанимателя:

  • закон не предусматривает раздел жилой площади после развода или смерти одного из родственников, возможен лишь вариант переезда из одной большой квартиры в две маленьких;
  • недопустимость продажи доли неприватизированной квартиры, так как она является муниципальной собственностью, а наниматель не в праве ею распоряжаться;
  • невозможность использования неприватизированной квартиры в качестве залога в банке для получения ссуды или кредита.

Раздел неприватизированной недвижимой собственности возможен только по соответствующему решению суда.

Какими правами обладают жильцы неприватизированных квартир?


Права и обязанности нанимателей и прописанных с ними членов семьи утверждены в Жилищном кодексе РФ (Глава 8, «Социальный наем жилого помещения»).
Наниматель – это лицо, в первую очередь отвечающее за состояние жилого помещения. Он имеет право с разрешения других совместно проживающих с ним совершеннолетних жильцов прописывать членов семьи и иных лиц (общая площадь на человека не должна быть ниже социальной нормы, 6 кв. м. – ст. 70 ЖК). Наниматель и прописанные с ним члены семьи имеют равные права и обязанности (включая решение о приобретении помещения в собственность – ст. 69 ЖК). Наниматель обладает правом сдавать квартиру в поднаем, обеспечить совместное с ним проживание временных жильцов (ст. 67 ЖК).
Местом жительства несовершеннолетних детей является место прописки их родителей. Если родители не живут вместе, ребенка прописывают к тому, с кем он проводит больше времени. Чтобы прописать ребенка в неприватизированную квартиру, где зарегистрирован один из родителей, согласия нанимателя и проживающих с ним совершеннолетних граждан не требуется.

Правила раздела

Поделить неприватизированную жилплощадь при разводе можно несколькими способами:

  • Одна из сторон отказывает от раздела и предоставляет право проживания в квартире другому супругу. Сделав это, человек теряет дальнейшее право на получения права собственности.
  • Одна неприватизированная жилплощадь обменивается на несколько других. Это можно сделать, переоформив договор социального найма на каждого супруга по отдельности.
  • Супруги приватизируют жилье, после чего осуществляют её раздел. Важно, чтобы она стала собственностью до развода.

Когда оба супруга были зарегистрированы, они имеют право разделить жильё на равные части (в соответствие с нормами Семейного кодекса). Если другие члены семьи были прописаны, они также получают право получить долю после оформления права собственности. В любом случае это очень сложный процесс, поэтому стоит обратиться к юристам.

Результаты использования квартиры без приватизации

Фото 4

Что будет, если не приватизировать квартиру? Серьёзные последствия не наступят, так как человек не потеряет возможность жить в квартире или даже пользоваться ею. Однако всё-таки определяются некоторые минусы подобного режима использования жилья. Смысл в том, что свободного распоряжения квартирой нет. Его осуществляют исключительно муниципальные органы, что не позволяет рассчитывать на имущество, применять его, например, в качестве залога в банке и тому подобное. При этом есть и свои плюсы, дающие гражданам некоторые привилегии.

Если лицо является нанимателем, а не полноправным владельцем жилья, то оно имеет право получить льготы при оплате коммунальных услуг.

Кроме того, следует понимать, что приватизация, как вид государственной услуги, предусматривает большое количество нюансов, не упрощающих жизнь гражданина. Более того, её очевидные минусы чаще всего и заставляют лиц отказываться от прохождения процедуры, сохраняя за собой статус нанимателя, который ко всему прочему действует на протяжении всей их жизни. Риск остаться на улице минимален, особенно если соблюдать условия договора, а в остальном муниципальная квартира — это такое же жильё, как и у собственников.

Говоря о последствиях пользования именно муниципальной квартирой, стоит отметить минусы самой приватизации, которая поможет отразить тот результат, к которому приводит использование социального найма:
  1. Уплата налога. Эта обязанность лежит на каждом собственнике, и при этом налог чуть ли не ежегодно повышают. При наличии у лица муниципальной квартиры осуществлять подобные расходы не нужно.
  2. Ремонт квартиры и его оплата. Владелец сам обеспечивает внешний вид и состояние квартиры в целом, соответственно, все расходы также осуществляются именно собственником. В случае с неприватизированным вариантом жилья всё иначе. Наниматель не должен думать о ремонтах в подъездах, дворах и даже в самой квартире, за исключением случаев, когда необходимость работ возникла по его вине.
  3. Форс-мажоры. Когда собственник теряет жильё в связи со стихийным бедствием или прочими подобными обстоятельствами, всё на что он может рассчитывать, это страховка. Что же касается неприватизированных квартир, то жильцы получат другое жильё в кратчайшие сроки, а условия в нём обязательно должны быть не хуже предыдущего варианта. При этом никакой платы за подобное переселение не предусматривается.

Конечно, муниципальное жильё не может быть продано, сдано, подарено, всё распоряжение осуществляется только органом власти, именно это и определяет, чем отличается приватизированная квартира от неприватизированной. Кроме того, приятнее осознавать, что жильё принадлежит лицу, а не относится к чужому владению.

Как продать

Чтобы продать неприватизированную квартиру существует несколько вариантов:

  • продажа квартиры с предварительной приватизацией;
  • обмен неприватизированного жилья на неприватизированное согласно ст. 72-73 ЖК РФ (обмен данными квартирами условно можно считать продажей);
  • схема с так называемой «буферной» жилплощадью;
  • прописка будущего покупателя в неприватизированной квартире.

Предварительная приватизация

Для продажи такой недвижимости ее потребуется изначально приватизировать. По закону жилье, не приватизированное в установленном порядке, принадлежит не жильцу, а государству или муниципалитету. А продать имущество вправе только собственник – иначе сделка будет недействительной. Для приватизации следует собрать требуемый пакет документов и предоставить вместе с заявлением в администрацию муниципального образования.

Документы, необходимые для приватизации:

  1. паспорта жильцов, которые проживают в неприватизированной жилплощади;
  2. справка из управляющей организации о составе семьи, а также жилищной квоте;
  3. свидетельства о рождении детей (если несовершеннолетние лица проживают в квартире);
  4. документы, свидетельствующие о наличии льгот;
  5. заявление, которое составлено надлежащим образом и подписанное всеми гражданами, проживающими в жилом помещении.

Заявление будет рассмотрено в течение 30 дней. Выданный администрацией договор приватизации необходимо заверить у нотариуса.

Другие способы продажи

Если вы не хотите тратить время на оформление приватизации, а продать недвижимость как можно быстрее, то для этого имеются свои способы:

  1. Договориться с покупателем, взяв с него оговоренный размер суммы. Вы прописываете его в свою квартиру по договору социального найма, а сами выписываетесь. Впоследствии покупатель приватизируют ее в свою собственность.
  2. Второй метод иногда практикуют риэлтерские агентства, которые работают с недвижимостью, - сделка с «буферным» жильем. При таком варианте гражданин, который приобретает неприватизированную жилплощадь, передаёт вам средства на покупку у агентства другой жилплощади («буфера»). Далее происходит обмен уже приватизированного «буфера» на ваше неприватизированное жилое помещение. Далее «буфер» продается агентству обратно, а деньги возвращаются на руки.

Нужно отметить, что эти варианты работают лишь в той ситуации, если ваше жилье может быть приватизировано. Исключением, в данном случае, является жилое ведомственное помещение ведомственное.

Способы и порядок продажи

Фото 5

Прежде всего, предметом сделки может быть квартира или комната.

Есть несколько способов продать недвижимость, которая не является собственность:

Предварительная приватизация

Вначале нужно узнать, можно ли присвоить жилье себе.

Есть некоторые виды недвижимости, на которые нельзя оформить право собственности:

  • Жилплощадь в военных городах и спецдомах.
  • Выделяемое для обеспечения социальной поддержки.
  • Аварийное жильё, а также то, в котором проводится капитальный ремонт.

Продавец идёт в местную администрацию и заполняет заявление (его также заполняют все члены семьи), прикрепляя к нему следующие документы:

  • Паспорт.
  • Справка о составе семьи и характеристиках жилья.
  • Документ, в котором отражена жилищная квота.
  • Бумага, подтверждающая права на льготы.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Заявление будут рассматривать в течение 30 дней. Далее будет заключён договор о законной приватизации жилья. Он должен быть заверен нотариусом. Оформив договор, продавец становится владельцем жилой недвижимости.

Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, он должен согласиться внести задаток за приватизацию. Если он сделал это, то продавец получает право на продажу жилья, после чего стороны заключают договор купли-продажи.

Обмен жильём

Для начала нужно найти покупателя. В объявление о продаже не надо скрывать, что жилье не было приватизировано.

Найдя покупателя, необходимо провести обмен. Для этого он должен купить недвижимость, принадлежащую агентству и выделенную именно для проведения обмена.

Оба участника подготавливают документы, и подают заявление на обмен, а госорган принимает решение о разрешении на проведение сделки.

Покупателю достаётся неприватизированная жилая недвижимость, а вам – жилплощадь для обмена, которую вы продаёте агентству.

Этот вариант осуществим, только если в неприватизированной квартире никто кроме продавца не был зарегистрирован. Также такой способ можно использовать только в регионах, в которых разрешается обмен и передача договора соцнайма.

Именно прописка является единственным основанием для оформления права владения жилой недвижимостью. Однако есть риск того, что агентство откажется возвращать буферное жильё назад. Поэтому следует внимательно подойти к выбору риелтора.

Регистрация покупателя в неприватизированной недвижимости

Другой, менее надёжный способ заключается в следующем:

  • В муниципальную жилплощадь прописывают покупателя.
  • Продавец переделывает на него лицевой счёт и выписывается из квартиры.
  • Покупатель по-прежнему не является владельцем жилья, но имеет право проживать в нём. В последующем он имеет право оформить её в собственность.

Если покупатель является родственником продавца, то для этого понадобится лишь согласие всех жильцов на регистрацию. А вот когда он является посторонним лицом, необходимо получить разрешение ещё и собственника жилья.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravoved.ru/themes/%d0%bd%d0%b5%d0%bf%d1%80%d0%b8%d0%b2%d0%b0%d1%82%d0%b8%d0%b7%d0%b8%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%bd%d0%b0%d1%8f-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d0%b0/
  • https://ozhkh.ru/kvartira/neprivatizirovannaya-kvartira
  • http://propertyhelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/neprivatizirovannaja-nedvizimost.html
  • https://1nasledstvo.ru/privatizaciya/neprivatizirovannaya-kvartira-prava-prozhivayushhix.html
  • https://zhiloepravo.com/oformlenie/privatizatsiya/neprivatizirovannaya-kvartira.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий